Seezone Altendorf
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Prolog:
Altendorf ist zurzeit in einem Wachstumsschub drin.
Ein baufreudiger Gemeinderat heizt die gegebenen Voraussetzungen an. Dies sind Grossraum Zürich, günstiges Steuerklima und Gunst der Lage.
Uns ist schon die Erweiterung der Bootsanlagen in der Hensawerft
Altendorf aufgefallen. Andere Anlieger müssen ihre Bootsstege
abreissen, wenn sie nicht vor Jahrzehnten erstellt wurden.
Zurzeit gibt ein Bauvorhaben in Bahnhofnähe innerhalb der Seezone
Anlass zu Diskussionen. Unbestritten ist, dass das Gebiet eingezont
ist. Dies gibt aber nicht das Recht entsprechende Einschränkungen zu
negieren.
Der Gesetzgeber hat innerhalb der Uferzone speziellen Schutz
ergriffen.
Geschützt sind aber auch entsprechende Bäume und die Seeufer.
Um die Problematik zu erläutern werden Auszüge aus einer Einspreche
auszugsweise Veröffentlicht.
Kommentar zu Abbildung 1
Im Vordergrund Seerosen. Es folgt der Schilfgürtel.
Im Hintergrund das Baugespann für die Eigentumswohnungen
(siehe auch Leserbrief von Frau M.Th. Maissen in der Anlage über die
Seezone Altendorf)
Schon 2002 wurde ein Projekt ausgeschrieben. Es wurden keine
Einsprachen gemacht.
Die teuren Häuser, offensichtlich bis 15 Millionen Franken konnten
nicht realisiert werden Das zweite Projekt ist nicht zonenkonform.
In der Landhauszone ist nur lockere Bauweise erlaubt. Vorgesehen sind
Eigentumswohnungen in geschlossener Bauweise.
Juli 2004
Baueinsprache
Sehr geehrter Herr Gemeindepräsident
Sehr geehrte Damen und Herren Gemeinderäte
Namens und Auftrags von
Einsprecher
erhebe ich hiermit gegen das Bauvorhaben der
Mufag Immobilien AG, Schindellegistrasse 36, 8808 Pfäffikon/SZ,
Bauherrschaft
publiziert im Amtsblatt vom 16. Juli 2004 resp. 9. Juli 2004,
„Wohnresidenz mit drei Häusern mit insgesamt neun Wohnungen und einer
Tiefgarage,
Seestrasse Altendorf, KTN 56“,
innert Frist Einsprache mit dem
I. Antrag
Es sei dem genannten Vorhaben die Baubewilligung zu verweigern.
Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Bauherrschaft.
II. Formelles
A.
Der Unterzeichner ist bevollmächtigt.
B.
C.
Die Liegenschaft KTN 1235, die im hälftigen Miteigentum der Eheleute Y
steht, grenzt zwar nicht unmittelbar an das
Bauareal an. Die Eheleute Y müssen aber die gleiche
Erschliessungsstrasse, die Seestrasse, wie die künftigen Bewohner
von KTN 56 benutzen. Durch das Bauvorhaben auf KTN 56 wird die
Verkehrssituation auf der Seestrasse wesentlich unübersichtlicher und
das Befahren dieser Strasse problematisch. Auf dem Westteil von KTN 56
beschreibt die Seestrasse eine leichte Kurve. Zudem ist dort die
Strasse leicht ansteigend. Dies mahnt schon heute zu besonderer
Vorsicht. Wenn das Bauvorhaben realisiert würde, würde dort die
Situation vollends unübersichtlich und die Verkehrssicherheit,
insbesondere die Sicherheit der Einsprecher, welche die Seestrasse als
Zufahrt zu ihren Liegenschaften benützen müssen, wäre nicht mehr
gewährleistet. Dies gilt umso mehr, als das Vorhaben einen erheblichen
Mehrverkehr zur Folge haben wird. Die Realisierung des Vorhabens hätte
somit eine Verschlechterung der Erschliessungssituation der Anwohner
im westlichen Bereich der Seestrasse zur Folge. Dies haben diese nicht
hinzunehmen. Daher sind auch die Eheleute Y zur Erhebung der
Einsprache befugt.
Abgesehen davon ist das Bauvorhaben für die Eheleute Y gut einsehbar.
Auch von daher sind sie durch dieses mehr betroffen als jedermann und
in den eigenen, unmittelbaren und schützenswerten Interessen
betroffen.
III. Materielles
1. Unzulässigkeit der Neueinzonung
Geplant ist die Neueinzonung einer Fläche von 300m2 der am See
gelegenen Liegenschaft KTN 56. Als „Entgelt“ für diese Einzonung würde
der Gemeinde Altendorf der östlichste Zipfel von KTN 56 mit 850m2 zu
Eigentum abgetreten. Dieser Zipfel liegt bereits ausserhalb der
Bauzone.
Nach Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG sind Seeufer freizuhalten. Dieser
Grundsatz postuliert den Verzicht auf neue Bauten und
Anlagen im Uferbereich und damit auch auf entsprechende Neueinzonungen
(Tschannen, Kommentar zum RPG, N 51 zu Art. 3). Darum ist die
Neueinzonung von 300 m2 Land am Ufer des Zürichsee nicht zulässig.
Daran ändert selbst das „Zückerchen“ der Landabtretung von 850m2 Land,
die grösstenteils unter Naturschutz stehen, an die Gemeinde Altendorf
nichts, zumal sich die Bauherrschaft damit nur den Pflichten des
Naturschutzes entledigen will.
Ohne die Neueinzonung von 300m2 kann das Vorhaben gar nicht realisiert
werden.
2. Unzulässige Anlage von Badeplätzen
Gemäss dem Schutzzonenplan „Seebereich“ der Gemeinde Altendorf
befindet sich der Ufersaum von KTN 56 grösstenteils
in der „Wasserzone mit Röhricht (Seeschilf, Seebinsen)“. Derjenige
(kleinere) Teil, der nicht in der „Wasserzone mit Röhricht (Seeschilf,
Seebinsen)“ liegt, ist gemäss Schutzzonenplan „Seebereich“ der
Gemeinde Altendorf mit einem Naturschutzobjekt der Kategorie
„Hecke/Feldgehölz“ belegt. Damit steht das ganze Ufer von KTN 56 unter
Naturschutz. Daher dürfen dort keine Badeplätze oder Anlagen zum Baden
angelegt werden.
Zudem hat es im östlichen Bereich, wo die Badeplätze für die
Attikageschosse geplant sind, schöne Seerosen, die zerstört würden,
wenn dort ein Badeplatz entstehen würde.
Überhaupt ist der Seeuferbereich von KTN 56 von derart grosser
Schönheit und naturschützerischem Wert, dass alle Massnahmen, die ein
Betreten dieses Seeuferbereichs ermöglichen könnten, zu verbieten
sind.
Beweis: - Photos mit dem Seeuferbereich von KTN 56
- Augenschein
3. Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge
Gemäss Baureglement sind in der Landhauszone L1, wo das Bauareal
liegt, nur Häuser mit einer Gebäudelänge von
maximal 20 Metern zulässig.
Das Haus A hat eine Länge von 25.60 Metern und überschreitet das
zulässige Höchstmass. Die Häuser B und C sind,
infolge ihres Zusammenbaus im Erdgeschoss, bezüglich der Gebäudelänge
als Einheit aufzufassen. Sie weisen sogar eine Länge von insgesamt von
86 Metern auf. Das für die Landhauszone L1 zulässige Mass ist damit um
das Vierfache überschritten.
4. Zu geringer Gebäudeabstand zwischen den Häusern A und B
Zwischen den Häusern A und B müsste gemäss Art. 26 Abs. 1 BR ein
Gebäudeabstand von mindestens 14 Metern
eingehalten werden (1 x grosser Grenzabstand von 8 Metern + 1 x
kleiner Grenzabstand von 6 Metern). Dieses Mass ist bei weitem
unterschritten. Eingehalten sind etwa 3 Meter. Der Wintergarten an der
Südwestecke zählt für den Abstand mit, da er keine Nebenbaute im Sinne
von § 61 Abs. 1 PBG ist.
5. Zonenwidrigkeit und Nichteinpassung ins Landschaftsbild
Gemäss Art. 36 BR bezweckt die Landhauszone „eine zurückhaltende,
landschaftsschonende“ Überbauung. Zudem ist
gemäss Art. 48 BR für die Landhauszone eine „offene“ Bauweise zu
wählen.
Der massive, rund 86 Meter lange Riegel, der hier an einem Seeufer
gebaut werden soll, widerspricht eindeutig dem Gebot
einer zurückhaltenden und landschaftsschonenden Bauweise, wie sie für
die Landhauszone L1 gilt. Hinzu kommt der
(zu) geringe Abstand zwischen den Bauten und die Einmauerung der
Anlage, was die Dichtheit der Überbauung stark
betont. Damit wird auch das Prinzip, wonach eine offene Bauweise zu
wählen sei, entschieden verletzt. Hier ist eine verdichtete, ja gar
eine geschlossene und keinesfalls eine offene Bauweise vorgesehen.
Verdichtete oder geschlossene Bauweisen sind in der Landhauszone L1
nicht zulässig. Das passt am Seeufer, wo eine leichte und lockere
Bauweise zu pflegen ist, nicht ins Landschaftsbild. Dies gilt umso
mehr, als es sich beim Zürichseeufer um eine besonders schöne
Landschaft handelt, weshalb dort erhöhte Anforderungen an die
Einordnung zu stellen sind (Art. 5 Abs. 3 lit. d BR).
6. Unzulässige Einbetonierung der Überbauung
Auf der Südseite, entlang der Seestrasse, soll die Überbauung
auf einer Länge von 110 Metern mit einer 2 Meter hohen
Mauer einbetoniert werden. Diese Mauer ist unzulässig, da sie der
Allgemeinheit die Aussicht auf den See auf einer Länge
von 110 Metern völlig versperrt. Die Erhaltung der Aussicht auf den
See für die Öffentlichkeit ist ein raumplanerisches Grundprinzip und
folgt ebenfalls aus den Planungsgrundsätzen von Art. 3 RPG. Es darf
nicht sein, dass sich Einzelne am
See einbetonieren und der Allgemeinheit die Aussicht auf den See
völlig versperren.
Wenn die Bauherrschaft ein Lärmproblem hat, so ist dieses bei der
Quelle zu lösen, indem die Lärmschutzwand entlang der Bahnlinie
angebracht wird. Dies ist der Bauherrschaft ohne weiteres zuzumuten.
Die Mauer ist aber auch deshalb unzulässig, weil sie dazu führt, dass
die Verkehrssituation auf der Seestrasse
unübersichtlich wird.
7. Widerrechtliches Fällen von Bäumen
Um die Überbauung realisieren zu können, muss die Bauherrschaft
mindestens eine Esche fällen. Gerade diese Esche
ist als Schutzobjekt Nr. 6.50 im Schutzzonenplan „Seebereich“ der
Gemeinde Altendorf aufgeführt. Deren Entfernung ist
daher unzulässig.
8. Überschreitung der zulässigen Ausnützung
In die Ausnützungsberechnung werden die Attikawohnungen nicht
einbezogen. Dies obschon die Dachwohnungen die eindeutigen
wertvolleren und schöneren Wohnungen als die Erdgeschosswohnungen
sind. Für die Attikageschosswohnungen werden denn auch spezielle
Badeplätze geschaffen (welche die Erdgeschosswohnungen nicht haben).
Es ist kein Grund ersichtlich, wieso derartige Wohnflächen nicht in
die Ausnützungsberechnung einzubeziehen sind. Solche wertvollen
Wohnflächen können nicht mehr vom Ausnützungsprivileg profitieren. Das
wäre ein völliger Missbrauch des Ausnützungsprivileges.
Ebenfalls in die Ausnützungsberechnung einzubeziehen sind die
Wintergärten.
* * *
Aus all diesen Gründen darf dem ausgeschriebenen Vorhaben keine
Baubewilligung erteilt werden.
Mit freundlichen Grüssen
Beilagen:
Vollmacht/Photos mit dem Seeuferbereich von KTN 56