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>>Teil 1 Prolog: Altendorf ist zurzeit in einem Wachstumsschub drin. Ein baufreudiger Gemeinderat heizt die gegebenen Voraussetzungen an. Dies sind Grossraum Zürich,
günstiges Steuerklima und Gunst der Lage. Uns ist schon die Erweiterung der Bootsanlagen in der Hensawerft
Altendorf aufgefallen. Andere Anlieger müssen ihre Bootsstege abreissen, wenn
sie nicht vor Jahrzehnten erstellt wurden Zurzeit gibt ein Bauvorhaben in Bahnhofnähe innerhalb der Seezone
Anlass zu Diskussionen. Unbestritten ist, dass das Gebiet eingezont ist. Dies gibt aber nicht das Recht entsprechende
Einschränkungen zu negieren. Der Gesetzgeber hat innerhalb der Uferzone speziellen Schutz ergriffen Geschützt sind aber auch entsprechende Bäume und die Seeufer. Um die Problematik zu erläutern werden Auszüge aus einer Einspreche
auszugsweise Veröffentlicht. Kommentar zu Abbildung 1 Im
Vordergrund Seerosen. Es folgt der Schilfgürtel. Im Hintergrund
das Baugespann für die Eigentumswohnungen (siehe auch Leserbrief von Frau M.Th.
Maissen in der Anlage über die Seezone Altendorf
Schon 2002 wurde ein Projekt ausgeschrieben. Es wurden keine
Einsprachen gemacht. Die teuren Häuser, offensichtlich bis 15 Millionen Franken konnten
nicht realisiert werden Das zweite Projekt ist nicht zonenkonform. Baueinsprache
Sehr geehrter Herr Gemeindepräsident Sehr geehrte Damen und Herren
Gemeinderäte Namens und Auftrags von Einsprecher erhebe ich hiermit gegen das
Bauvorhaben der Mufag
Immobilien AG, Schindellegistrasse 36, 8808 Pfäffikon/SZ, Bauherrschaft publiziert im Amtsblatt vom „Wohnresidenz
mit drei Häusern mit insgesamt neun Wohnungen und einer Tiefgarage, Seestrasse
Altendorf, KTN 56“, innert Frist Einsprache mit dem I. Antrag
Es sei dem genannten Vorhaben die
Baubewilligung zu verweigern. Dies unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Bauherrschaft. II.
Formelles
A. Der Unterzeichner ist bevollmächtigt. B. C. Die Liegenschaft KTN 1235, die im
hälftigen Miteigentum der Eheleute Y steht, grenzt zwar nicht
unmittelbar an das Bauareal an. Die Eheleute Y müssen
aber die gleiche Erschliessungsstrasse, die Seestrasse, wie die künftigen
Bewohner von KTN 56 benutzen. Durch das
Bauvorhaben auf KTN 56 wird die Verkehrssituation auf der Seestrasse
wesentlich unübersichtlicher und das Befahren dieser Strasse problematisch.
Auf dem Westteil von KTN 56 beschreibt die Seestrasse eine leichte Kurve.
Zudem ist dort die Strasse leicht ansteigend. Dies mahnt schon heute zu
besonderer Vorsicht. Wenn das Bauvorhaben realisiert würde, würde dort die
Situation vollends unübersichtlich und die Verkehrssicherheit, insbesondere
die Sicherheit der Einsprecher, welche die Seestrasse als Zufahrt zu ihren
Liegenschaften benützen müssen, wäre nicht mehr gewährleistet. Dies gilt umso
mehr, als das Vorhaben einen erheblichen Mehrverkehr zur Folge haben wird.
Die Realisierung des Vorhabens hätte somit eine Verschlechterung der
Erschliessungssituation der Anwohner im westlichen Bereich der Seestrasse zur
Folge. Dies haben diese nicht hinzunehmen. Daher sind auch die Eheleute Y zur
Erhebung der Einsprache befugt. Abgesehen davon ist das Bauvorhaben
für die Eheleute Y gut einsehbar. Auch von daher sind sie durch dieses mehr
betroffen als jedermann und in den eigenen, unmittelbaren und schützenswerten
Interessen betroffen. III. Materielles
1. Unzulässigkeit der Neueinzonung
Geplant ist die Neueinzonung einer
Fläche von 300m2 der am See gelegenen Liegenschaft KTN 56. Als „Entgelt“ für
diese Einzonung würde der Gemeinde Altendorf der östlichste Zipfel von KTN 56
mit 850m2 zu Eigentum abgetreten. Dieser Zipfel liegt bereits ausserhalb der
Bauzone. Nach Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG sind
Seeufer freizuhalten. Dieser Grundsatz postuliert den Verzicht auf neue
Bauten und Anlagen im Uferbereich und damit auch
auf entsprechende Neueinzonungen (Tschannen, Kommentar zum RPG, N 51 zu Art.
3). Darum ist die Neueinzonung von 300 m2 Land am Ufer des Zürichsee nicht
zulässig. Daran ändert selbst das „Zückerchen“ der Landabtretung von 850m2
Land, die grösstenteils unter Naturschutz stehen, an die Gemeinde Altendorf
nichts, zumal sich die Bauherrschaft damit nur den Pflichten des
Naturschutzes entledigen will. Ohne die Neueinzonung von 300m2 kann
das Vorhaben gar nicht realisiert werden. 2. Unzulässige Anlage von Badeplätzen
Gemäss dem Schutzzonenplan
„Seebereich“ der Gemeinde Altendorf befindet sich der Ufersaum von KTN 56
grösstenteils in der „Wasserzone mit Röhricht
(Seeschilf, Seebinsen)“. Derjenige (kleinere) Teil, der nicht in der „Wasserzone
mit Röhricht (Seeschilf, Seebinsen)“ liegt, ist gemäss Schutzzonenplan
„Seebereich“ der Gemeinde Altendorf mit einem Naturschutzobjekt der Kategorie
„Hecke/Feldgehölz“ belegt. Damit steht das ganze Ufer von KTN 56 unter
Naturschutz. Daher dürfen dort keine Badeplätze oder Anlagen zum Baden
angelegt werden. Zudem hat es im östlichen Bereich, wo
die Badeplätze für die Attikageschosse geplant sind, schöne Seerosen, die
zerstört würden, wenn dort ein Badeplatz entstehen würde. Überhaupt ist der Seeuferbereich von
KTN 56 von derart grosser Schönheit und naturschützerischem Wert, dass alle
Massnahmen, die ein Betreten dieses Seeuferbereichs ermöglichen könnten, zu
verbieten sind. Beweis:
- Photos mit dem Seeuferbereich von KTN 56 - Augenschein 3. Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge
Gemäss Baureglement sind in der
Landhauszone L1, wo das Bauareal liegt, nur Häuser mit einer Gebäudelänge von maximal 20 Metern zulässig. Das Haus A hat eine Länge von 25.60
Metern und überschreitet das zulässige Höchstmass. Die Häuser B und C sind, infolge ihres Zusammenbaus im
Erdgeschoss, bezüglich der Gebäudelänge als Einheit aufzufassen. Sie weisen
sogar eine Länge von insgesamt von 86 Metern auf. Das für die Landhauszone L1
zulässige Mass ist damit um das Vierfache überschritten. 4. Zu geringer Gebäudeabstand zwischen den Häusern A und B
Zwischen den Häusern A und B müsste
gemäss Art. 26 Abs. 1 BR ein Gebäudeabstand von mindestens 14 Metern eingehalten werden (1 x grosser Grenzabstand
von 8 Metern + 1 x kleiner Grenzabstand von 6 Metern). Dieses Mass ist
bei weitem unterschritten. Eingehalten sind etwa 3 Meter. Der Wintergarten an
der Südwestecke zählt für den Abstand mit, da er keine Nebenbaute im Sinne
von § 61 Abs. 1 PBG ist. 5. Zonenwidrigkeit und Nichteinpassung ins Landschaftsbild
Gemäss Art. 36 BR bezweckt die
Landhauszone „eine zurückhaltende, landschaftsschonende“ Überbauung. Zudem
ist gemäss Art. 48 BR für die
Landhauszone eine „offene“ Bauweise zu wählen. Der massive, rund 86 Meter lange
Riegel, der hier an einem Seeufer gebaut werden soll, widerspricht eindeutig
dem Gebot einer zurückhaltenden und
landschaftsschonenden Bauweise, wie sie für die Landhauszone L1 gilt. Hinzu
kommt der (zu) geringe Abstand zwischen den
Bauten und die Einmauerung der Anlage, was die Dichtheit der Überbauung stark betont. Damit wird auch das Prinzip,
wonach eine offene Bauweise zu wählen sei, entschieden verletzt. Hier ist
eine verdichtete, ja gar eine geschlossene und keinesfalls eine offene
Bauweise vorgesehen. Verdichtete oder geschlossene Bauweisen sind in der
Landhauszone L1 nicht zulässig. Das passt am Seeufer, wo eine leichte
und lockere Bauweise zu pflegen ist, nicht ins Landschaftsbild. Dies
gilt umso mehr, als es sich beim Zürichseeufer um eine besonders schöne
Landschaft handelt, weshalb dort erhöhte Anforderungen an die Einordnung zu
stellen sind (Art. 5 Abs. 3 lit. d BR). 6. Unzulässige Einbetonierung der Überbauung
Auf der Südseite, entlang der
Seestrasse, soll die Überbauung auf einer Länge von 110 Metern mit
einer 2 Meter hohen Mauer einbetoniert werden. Diese
Mauer ist unzulässig, da sie der Allgemeinheit die Aussicht auf den See auf
einer Länge von 110 Metern völlig versperrt. Die
Erhaltung der Aussicht auf den See für die Öffentlichkeit ist ein
raumplanerisches Grundprinzip und folgt ebenfalls aus den Planungsgrundsätzen
von Art. 3 RPG. Es darf nicht sein, dass sich Einzelne am See einbetonieren und der
Allgemeinheit die Aussicht auf den See völlig versperren. Wenn die Bauherrschaft ein
Lärmproblem hat, so ist dieses bei der Quelle zu lösen, indem die
Lärmschutzwand entlang der Bahnlinie angebracht wird. Dies ist der
Bauherrschaft ohne weiteres zuzumuten. Die Mauer ist aber auch deshalb
unzulässig, weil sie dazu führt, dass die Verkehrssituation auf der
Seestrasse unübersichtlich wird. 7. Widerrechtliches Fällen von Bäumen
Um die Überbauung realisieren zu
können, muss die Bauherrschaft mindestens eine Esche fällen. Gerade diese
Esche ist als Schutzobjekt Nr. daher unzulässig. 8. Überschreitung der zulässigen Ausnützung
In die Ausnützungsberechnung werden
die Attikawohnungen nicht einbezogen. Dies obschon die Dachwohnungen die
eindeutigen wertvolleren und schöneren Wohnungen als die Erdgeschosswohnungen
sind. Für die Attikageschosswohnungen werden denn auch spezielle
Badeplätze geschaffen (welche die Erdgeschosswohnungen nicht haben). Es ist kein Grund ersichtlich, wieso
derartige Wohnflächen nicht in die Ausnützungsberechnung einzubeziehen sind.
Solche wertvollen Wohnflächen können nicht mehr vom Ausnützungsprivileg
profitieren. Das wäre ein völliger Missbrauch des Ausnützungsprivileges. Ebenfalls in die
Ausnützungsberechnung einzubeziehen sind die Wintergärten. * * * Aus all diesen Gründen
darf dem ausgeschriebenen Vorhaben keine Baubewilligung erteilt werden. Legende zu Karten Bauzone in Altendorf |
